Velg en side

Kommunen har fått regresskrav etter tilbakeslag i en bolig. Årsaken er rotter i avløpssystemet. Det kinkige her er at den oversvømte kjelleren er ulovlig innredet. Det er en tilleggsdel som har blitt innredet som hoveddel uten å ha søkt om det. Vil dette gi kommunen noen reduksjon i erstatningssum da bruken er ulovlig og siden en kjellerstue nødvendigvis er dyrere innredet enn en bod?

 

24.01.2018

I Standard abonnementsvilkår, administrative bestemmelser pkt. 3.14 står følgende, nederst på side 27:

«Kommunen er heller ikke ansvarlig for skader etter oversvømmelse i kjeller/lagerlokaler, andre næringslokaler eller boligareal som skyldes ledningsbrudd, kloakkstopp eller kapasitetsproblemer når skadetilfellene omfatter: bygningsmessig innredning, innbo og løsøre i rom som brukes til varig opphold (boligformål) og/eller næringsvirksomhet, og som mangler nødvendig godkjenning av bygningsmyndighetene til slik bruk.»

Så lenge kommunen har vedtatt standard abonnementsvilkår er det følgelig bare et spørsmål om hvor stor avkortningen skal være.

I to saker fra Fredrikstad som Guttorm Jakobsen (advokat i Haavind) prosederte i 2004 og 2005 fikk kommunen medhold i at ulovlig innredet kjeller ikke hadde erstatningsrettslig vern. Det ble der gitt avkortning med 50 %.

Den ene av Fredrikstad-sakene ble rettskraftig avgjort ved Fredrikstad tingretts dom av 20. oktober 2004. Dommen er inntatt i RG 2005 s. 385. Det sentrale avsnitt er her på s. 22 annet avsnitt. Det heter her:

«En av boligene i Haugstenveien har innredet kjellerstue. Retten er enig med kommunen i at meromkostningene ved utbedring av stue ikke kan kreves dekket av kommunen. Innredning av kjellerstuer skal meldes, og i den forbindelse måtte huseier påregne at kommunen ville stille krav i henhold til plan- og bygningsloven. Retten finner at det stiller seg annerledes for kommunen enn overfor huseiers eget forsikringsselskap som beregner premie etter husets verdi inkludert innredet kjellerstue. Retten legger til grunn at kjelleren opprinnelig var delvis innredet slik at det må sammenlignes med delvis innredet kjeller, ikke uinnredede som påstått av kommunen. For Haugstenveien reduseres erstatningen skjønnsmessig med kroner 50.000»

I den andre dommen avsagt av Fredrikstad tingrett 4. juli 2005 drøfter retten spørsmålet om avkortning på grunn av ulovlig innredede kjellere på side 26-28. Retten uttaler øverst på side 28:

«Retten er enig med kommunen i at det kun er godkjent bruk av kjeller som skal erstattes. Innredning av kjellerstuer, gjesterom, hybler etc i kjellere skal meldes til kommunen før kjelleren tas i bruk til varig opphold. Det er ikke gitt at tillatelse ville blitt tillatt, og i alle fall ikke uten av kommunen stilte nye krav til bygningen, som for eksempel tilbakeslagsventiler.

Reparasjon av skader i innredede kjellere er betydelig dyrere enn reparasjon av grovkjellere og begrenser seg til vask og desinfisering av kjelleren, samt skader på innbo og løsøre som er oppbevart på gulv.

Det er ikke mulig å beregne merkostnaden for hver enkelt eiendom. Avkortningen må gjøres skjønnsmessig og settes til 50 % for de ovennevnte eiendommer».

Dommen ble senere anket inn for Borgarting lagmannsrett som i dom avsagt 13. juni 2007 frifant Fredrikstad kommune og KLP Skadeforsikring AS i sin helhet for de fremsatte regresskrav som følge av inntatte ansvarsfraskrivelser i kommunens standard abonnementsvilkår og som følge av force majeure den aktuelle skadedatoen. Spørsmålet om avkortning på grunn av ulovlig innredet kjeller kom derfor ikke opp for lagmannsretten, da de ikke behøvde å ta stilling til dette for sitt resultat.

Guttorm Jakobsen anbefaler å avkorte med ca 50 % som i tingrettsdommen fra Fredrikstad, med mindre kommunen kan klare å regne ut eksakt hvilke merkostnader som har oppstått som følge av den ulovlig innredede kjelleren.

Fredrikstad kommune opplyser at både kommunen og deres forsiktingsselskap Gjensidige alltid avkorter regress etter tilbakeslagsskader ved ulovlig innredet kjeller. Også If og Jernbanepersonalets forsikring har akseptert slik avkortning. I enkeltsaker går de inn og ser på kravet, og gjør fradrag for den del av kravet som tilskrives den innredede del av kjelleren.

Foreløpig avkorter de ikke i erstatningssaker etter vannlekkasje.

Det foreligger en dom fra Nedre Romerike tingrett av 29.04.2008, hvor retten kom til motsatt resultat av sakene fra Fredrikstad.

Høyesterett har i en dom av HR 24 juni 2014 akseptert at kommunen kan fraskrive seg ansvar for skader i sine abonnementsvilkår (Sanitærreglement) for lokaler som manglet byggegodkjenning. Generelt uttalte Høyesterett at det er en del særegne forhold som gjør at rammene for ansvarsfraskrivelser bør være snevrere enn det som følger av avtaleloven § 36 om at avtalen ikke må være urimelig. Ansvarsfraskrivelser – avhengig av karakter og omfang- må i det minste ivareta tungtveiende saklige behov, og dessuten ikke avskjære ansvar i en slik utstrekning av man i realiteten rokker ved den grunnleggende risikofordelingen som det objektive ansvaret er et uttrykk for. Høyesterett la vekt på at kommunens ansvarsfraskrivelse var klar og lite inngripende og det var enkelt for huseiere o forholde seg til klausulen. Se nærmere omtale av dommen her.