Ser på muligheten for å bore en selvfallsledning under eksisterende bygg og fremtidige boliger. Må vi ha avtaler med alle grunneiere over traseen? Blir det noe forskjell om anlegget ligger grunt eller dypt? Hva er isåfall grensen? Hvilket lovverk gjelder her?
07.05.2012
Grunneierens eiendomsrett omfatter mer enn overflaten og hvis eieren har utnyttet undergrunnen, kan andre bare få en rett til tilsvarende utnyttelse gjennom ekspropriasjon. Overflateeierens rett går så langt ned som vedkommende rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen. Det finnes praksis for en slags okkupasjonsrett dypere ned i grunnen, typisk ved fremføring av tunneler for vann og kloakk.
Forarbeidene til vannressursloven (NOU 1994:12) sier:
«Fra rettspraksis er den viktigste avgjørelsen en høyesterettsdom i Rt. 1959 s. 1198. Saken gjaldt et underjordisk rom som var sprengt ut av okkupasjonsmakten under krigen. Rommet lå fra 7 til 14 meter under jorden under to eiendommer, og var sprengt fra et innslag på den ene eiendommen. Eieren av den andre eiendommen hevdet å være eier av den del av rommet som lå under hans eiendom. Han ville ta i bruk rommet til lager ved å sprenge seg adgang fra sin egen eiendom. Høyesterett ga ham medhold i kravet. Vedrørende vurderingen av eierinteressen uttalte førstvoterende blant annet:
«Jeg finner … at tunnelen kan ha en viss verdi for Gundersen som lagringsplass for grønnsaker og frukt og at utgiftene ikke skulle bli urimelig store. Men når man skal vurdere eierinteressen, kan man etter min mening ikke bare bygge på det spesielle behov som Gundersen har for tunnelen eller de økonomiske muligheter som han har for å skaffe seg en atkomst til den. Det riktige vurderingsgrunnlag må etter min mening være hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har når det gjelder bruken av tunnelen, og her må også kunne tas i betraktning de utnyttelsesmuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i rimelig fremtid.»
Høyesterett fremhevet i denne forbindelse at tunnelen rent faktisk innebar en begrensning i grunneierens muligheter for å disponere over eiendommen. Han ville måtte ta hensyn til tunnelen dersom han skulle foreta sprengnings- eller borearbeider på sin eiendom. I dommen i RG 1974 s. 338 (Gulating) krevde grunneierne erstatning fra kommunen for et tilfluktsrom og en parkeringsplass utsprengt under deres eiendommer. Kommunen ble frifunnet der overdekningen var 12 til 16 meter, men måtte betale erstatning for redusert fremtidig utnytting (vanskeligere og dyrere utsprengning av kjeller) for en eiendom der overdekningen var fra 3.5 til 7 meter. I RG 1965 s. 228 (Bergen) fikk overflateeieren ikke medhold i sitt krav på kompensasjon for en tunnel som lå 26 meter under overflaten.»
Sivillovbokutvalet forslag til lov § 23 første ledd foreslo en allmenn eiendomsgrense 100 meter ned i undergrunnen, eller så langt ned eieren har tatt grunnen i bruk utover dette. Retten til å utnytte var, sammen med retten til ikke-mutbare mineraler, holdt utenfor denne allmenne grensen, jfr. § 23 annet ledd, og forutsatt å tilhøre grunneieren uansett dybde.
Særlovgivning, f.eks naboloven kan gi overflateeieren et ytterligere vern.
Hvor grensen skal trekkes i det enkelte tilfelle, må vurderes konkret med utgangspunkt i de aktuelle forholdene og hvilken utvikling av eiendommen som må anses påregnelig på bakgrunn av teknisk og samfunnsmessig utvikling for øvrig. Dette prinsippet er fastslått i rettspraksis, og den sentrale dom her er Rt 1959 side 1198 (Askøy).
En artikkel som behandler spørsmålet: kan lastes ned på Idunn.no, og koster kr. 100,-